宝博体育:第二批公募REITs来了!建信中关村产业园REIT下周

  今年以来市场持续震荡调整,普通投资者获取超额收益的难度加大。作为一类创新型基金产品,首批公募REITs运行平稳,并且自8月以来连续三月呈现上涨态势,截至11月19日平均市值涨幅超17%、平均认购收益率更是达到了17.48%,成交量与流动性方面也有良好的表现,成为广大投资者眼中的“香饽饽”。

  眼下,备受关注的第二批公募REITs又有了新动向。建信基金近日发布公告称,其旗下建信中关村000931股吧)产业园封闭式基础设施证券投资基金(508099,以下简称“建信中关村产业园REIT”)将于11月29日-30日正式启动发售,基金管理人及财务顾问协商确定的基金认购价格为3.2元/份。加上第二批获批的其他公募REITs产品,基础设施公募REITs数量已经有11只,其中以产业园区(含物流园)为标的资产的就达到4只,受关注程度可见一斑。

  建信中关村产业园REIT的基础设施资产是位于北京市海淀区中关村软件园内的3处园区物业。优质的标的资产、实力雄厚的基金管理人,加上突出的参与方优势,使得这只产品还没开卖就广受关注,极有可能延续首批REITs销售的火爆热潮。

  REITs,也就是房地产投资信托(Real Estate Investment Trust),20世纪60年代起源于美国,是一种类似封闭式共同基金、投资标的物为不动产的投资工具。REITs使一般投资者也能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场由稳定现金流与资产增值所带来的收益。

  今年公募REITs的问世是我国资本市场重要的事件之一。这个创新品种被视为是投资者、实体产业、宏观经济实现“共赢”的金融地产模式,发展前景广阔。

  有第三方研究报告显示,若以国外成熟REITs市值占股票总市值的2%~3%来测算,中国REITs市场的规模从长期来看将突破2万亿元。建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人、建信中关村产业园REIT拟任基金经理张湜表示,近年来我国围绕打通投融资渠道、解决公租房融资、盘活存量资产等主题的政策密集出台,REITs的发展受到社会各界的期待,“中国公募REITs市场蓄力已久,未来或将是一条万亿级别的赛道。”

  在张湜看来,公募REITs具有多重投资优势,可作为科学多元资产配置的“新选择”。

  首先,公募基金作为普惠金融的代表,公募REITs能够助力投资者以低门槛涉足基础设施领域,享受优质不动产带来的增值收益;其次,投资项目丰富、投资标的优质;第三,具有稳定分红机制,长期投资回报好;第四,成立后可在交易所上市,投资流动性强;最后,作为一种另类投资工具,公募REITs与股票、债券等资产在风险收益特征上具有差异性,可作为多元配置的另一个选择。

  还值得一提的是,首批公募REITs也取得了良好的试点效果。Wind数据显示,截至11月19日收盘,9只REITs基金的总市值达355.77亿元、较首发上市平均上涨17.45%;如果从认购收益率的角度来看,首批产品的平均收益率达到17.48%,还有多只产品涨幅超过20%,为市场和投资者注入了更多信心。

  对于一只REITs产品而言,至关重要的莫过于其基础资产的质地。而产业园区(含物流园)之所以成为多数公募REITs的选择,与这类资产自身的特性密不可分。

  产业园区是一个致力于聚焦创新、培育新兴产业,推动城市发展和促进产业发展,有明确管辖边界和管理权限的区域,通常体现为促进区域经济发展、产业调整和升级的空间集聚形式。有专业人士表示,这类资产承载着比较高的科技创新价值和经济价值,因此表现出产品清晰、收益稳定、具备较好增值潜力等特点,与REITs的产品特征也是高度契合。

  建信中关村产业园REIT的标的资产包含中关村软件园内互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器3栋物业,具备突出的地理位置优势、租户质量优势和参与方优势。

  首先,中关村软件园地处北京上地区域,是国内首屈一指的科技园区,素有“中国硅谷”之称,地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心,截至2020年末,园区每平方公里产值近1300亿元,园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先水平。同时区域平均空置率较低,租金水平具有竞争力。截至今年上半年,3栋标的物业的资产出租率分别达90%、100%、99%,租金收入表现良好。

  其次,租户质量优异、高端产业集聚。上地区域内聚集了大量的软件类、科技类知名企业,已经形成了高端产业的集聚效应,研发及办公用房的租赁需求较大。由于受到多项产业政策的大力扶持,未来园区内的租赁需求预计将持续保持稳定。

  第三是参与方优势。建信中关村REIT汇集了多家优秀机构,包括中关村发展集团股份有限公司、建信基金、建信资本和中信证券600030股吧)等。其中项目发起人为中关村发展集团股份有限公司,涉及产业投资、园区开发及科技金融等多个行业,尤其在园区开发方面,累计实现开发建设投资额超过1,000亿元,开发整理土地面积近29平方公里,科技载体竣工约500万平方米;公募基金管理人为建信基金,资产管理总规模超万亿,长期位居行业前列,资产支持证券管理人建信资本拥有丰富的ABS管理经验;财务顾问为中信证券,拥有专业的投行及证券化团队,长期深耕基础设施及不动产证券化。

  建信中关村产业园REIT是首只由银行系基金公司发行的公募REITs。建信基金此前就设立了专门的基础设施投资部,负责建信中关村产业园REIT的日常管理。目前建信基金公募REITs团队已达10余人,多名团队成员具有5年以上的投行、财务、法律、评估、公募等行业的经验。例如,张湜自工作以来即开始参与国内公募REITs试点相关工作,具备13年以上的基础设施项目投资管理从业经验;另两位拟任基金经理史宏艳和李元利也分别具备8年和6年以上的基础设施项目运营管理从业经验。

  不仅人员配备齐全,团队成员都有着丰富的基础设施投资管理经验,在制度上建信基金也设置了投资决策委员会,做好了相关准备。可以说,这些配置都突显了建信基金“投行+公募+产业投资运营”的复合专业能力。

  除此之外,建设银行601939股吧)已将公募REITs定位为集团层面的战略业务,并成立了“建基立业”公募REITs推进组。这也意味着建信中关村产业园REIT能够充分调动商业银行集团优势资源、发挥母子协同优势,全力支持体系内公募REITs业务开展。

  正如张湜所说,从国际上REITs产品的表现来看,这类产品的业绩主要来源于两个方面,一是内生增长,指的是REITs资产不断提高自身收益水平;二是外生增长,也就是通过并购、收购等方式逐渐拓展基础资产类型的边界,从而实现增长。“建信中关村产业园REIT天然具备这种可能性,在内生增长和外生增长两个方面都有比较好的支撑。”

  基金公告显示,11月29日至30日,建信中关村产业园REIT将正式面向公众发行。面向公众部分的初始发售份额为8075.70万份,认购价格为3.200元/份,投资者可通过建设银行、交通银行601328股吧)、平安银行000001股吧)以及券商和互联网等渠道进行认购。

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